¿Qué significa la propiedad en condominio?
A diferencia de la concepción de propiedad “pura”, en el cual el propietario tiene un derecho absoluto y exclusivo para disponer libremente del bien, y no depende de terceros para decidir, en el caso de la propiedad en condominio, el panorama es distinto, debido a que en este tipo de propiedad, los condóminos, cuentan con derechos más limitados, es un derecho en el cual se cuenta con áreas filiales o exclusivas, de las que cada condómino puede disponer de cierta manera, siempre sujeto a lo acordado en la escritura constitutiva o reglamento, y por otro lado se cuenta con áreas comunes, que pertenecen a todos los condóminos por igual.
Es en la propiedad en condominio, en la que, para tomar distintas decisiones, se debe recurrir a una Asamblea, y se requiere en cada caso particular, una determinada cantidad de votos.
¿Cuáles cambios trae la reforma y cómo afectaría a los condóminos?
Mediante publicación en el Diario Oficial La Gaceta, del 28 de junio de 2022 se reformo el artículo 27 de la Ley N°7933, el cual queda de la siguiente manera:
Artículo 27- La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos:
Solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá:
1- Modificar el destino general del condominio.
2- Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes.
3- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad.
Solo por el acuerdo de un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá:
- Variar el destino especial de una finca filial.
- Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos.
- Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse, excepto si implica la reducción o eliminación de áreas verdes o parques, que requerirá acuerdo unánime.
- Autorizar el arrendamiento de cosas comunes.
- Aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio.
- Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes.
- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.
El primer cambio que se da con esta reforma, es que solo en casos en que se reduzca un área verde o parque (por ejemplo, los parques infantiles o los que son exclusivos para pasear a las mascotas) se requiere el voto unánime de toda la Asamblea del Condominio, lo que implica una restricción de ahora en adelante para reducir estas áreas, debido a que se debe llegar a un consenso total, hecho que muchas veces se dificulta por encontrarse distintos puntos de vista o preferencias entre los condóminos, pero que de una u otra manera es para evitar causar un perjuicio sin que estén de acuerdo los condóminos.
Otro cambio que trae esta reforma, es una simplificación en cuanto a si se quiere variar el área proporcional de las filiales (áreas exclusivas de cada condómino), o bien si se desea variar el área de las zonas comunes, debido a que ahora estas modificaciones ya se podrán hacer únicamente con las dos terceras partes del total del valor del edificio o condominio, con la salvedad de que si la modificación a un área común resulta una reducción, se debe contar con el voto unánime, según se indicó anteriormente.
Por último, el cambio que más trascendencia puede traer a la vida en común en un condominio, es que de ahora en adelante para modificar las cláusulas de la escritura constitutiva del condominio, o bien de su reglamento, se podrá hacer con el voto de las dos terceras partes del total del valor del condominio, este hecho es uno de los más significativos, debido a que el funcionamiento o las reglas de convivencia en común de estas zonas, que ahora tienen más presencia en Costa Rica, se regula principalmente por el Reglamento General del Condominio este tipo de reglamentos se caracterizan pues regulan aspectos como por ejemplo las normas sociales, ingreso de terceros al condominio, estacionamiento de vehículos en las vías públicas e incluso temas de vigilancia, por lo que, con esta reforma es más flexible realizar cambios en aspectos como los indicados, de ahí su importancia.
Es importante, que, en todos los ámbitos de la vida en común, y en el caso de la propiedad en condominio, prive la armonía y el respeto a las normas sociales y jurídicas, para contribuir a una sana convivencia entre condóminos, y una mejor y eficaz toma de decisiones, de la mano de expertos en la materia que le asesoren.
